整体上看，目前的学区房回归理性，前几年随着教育集团化的推行和楼市上行，一时间遍地“名校”和“学区房”。如今随着市场下行、教育集团化的普及，买房人越来越理性的看待学区这个问题，所以一些没有时间沉淀、成绩支撑的学校，已经陆续被排除到“学区房”的范畴之外，对教育重视的家长往会头部学校集中，也只有这些学校才能被称为学区房。而现在购入学区房的这部分家庭，也属于真正关注小孩教育，并不会因为害怕学区房贬值而放弃购买。
2、包河、经开等2023年GDp居前，产业人群集聚支撑区域楼市热度（本节有删减）
而从合肥各区域产业分布来看，我们发现楼市热点片区包河区、经开区、高新区等均有产业集群分布，且GDp产值靠前。而优质的产业人口也为区域楼市提供了稳固的成交支撑。
包河区2023年GDp为1735.50亿，增长4.5%。包河区是合肥经济总量最高的县区，也是全省最发达的县区之一。以大数据、云计算、物联网为代表的新一代信息技术产业；以航空航天、高端装备为代表的特色产业以及以新能源、生物医药等为代表的新兴产业已经形成产业集群，重点发展电子信息、生物医药、智能装备、汽车零部件、新材料等主导产业。此外，广播影视、数字出版和创意设计等主导产业的发展是包河经济的重要增长力量。
经开区（1409.90亿）、蜀山区（1401.00亿）、高新区（1371.70亿）三地GDp均在1400亿左右，三地是合肥经济的重要支柱。其中经开区聚焦建设全国一流经开区，打造国际化都市区核心区、国家级临空经济示范区、长三角科创策源承载地，实施“南优北拓，双城协同”战略，重点发展新一代信息技术、新能源汽车、高端装备制造、生物医药、智能家电等产业。要聚力打造世界级集成电路产业集群、世界级新能源和智能网联汽车产业集群。而高新区则聚焦建设世界一流高科技园区，打造享誉国际的科技创新策源地、引领全国的新兴产业动力源(600405)、开放共享的要素集聚强磁场、彰显和谐的智慧治理示范区，瞄准数字经济、健康经济、绿色经济、服务经济，重点发展集成电路及软件、人工智能、新能源、生物医药和高端医疗器械、智能家电等产业。
产业发展带来人口集聚，从合肥2023年各区域常住人口分布我们也不难看出端倪，包河区、蜀山区既是产业高地，同样也为人口集聚地，2023年常住人口分别达到了131.2万人和110.5万人，较2022年增量也达到了4.7万人和2.9万人，无论是绝对量还是增量都在各区县钟居前。
3、常住人口增量22万人位列榜首，“买房落户”新政加持利好人口流入（略）
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合肥长期供地节制、新房供需平衡，供给侧并未对成交产生明显约束（略）
（一）新房供求长期保持平衡，库存见底、去化周期仅8个月处健康水平（略）
（二）宅地按需定供、提质缩量，价高者得、供地并未制约新房成交（略）
1、2023年以来供地节制带动新房供应缩量，与住宅需求基本匹配（略）
2、结构持续优化，包河、瑶海、滨湖等占比至近6成，非核心区下降（略）
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总结预判：新房热度短期低位持稳，中期人口流入成交规模仍将稳中微增（本节有删减）
（一）短期新房热度转降源于需求约束，供需持稳库存压力小相对健康（略）
（二）预期2024年新房量跌价涨，包河、滨湖等核心区仍存结构性机会
楼市以政策为导向，对比其他重点城市，合肥政策相对宽松，2023年上半年在4月份连续出台五条政策，主要在限购、公积金层面宽松，下半年政策高频松绑提速，需求端在降首付、降利率、认房不认贷等方面接连落地，全面放开购房限制。2024年整体利好政策有增无减，尤其是近期伴随着市场热度下行，5月15日合肥市发布《合肥市关于进一步调整优化房地产政策措施的通知》涉及实施购房补贴、支持“卖旧买新”、提升公积金贷款额度等10项措施。
在这样的政策基调之下，结合合肥新房量价走势：可以看出合肥基本7年一个大周期，3-4年一个小周期，会逐步由量价平稳像量跌价涨转变，合肥新房市场2019-2021年在600-800万方规模，22年至今缩量至400-500万方水平。2023年供应454万方，同比下跌4%，成交437万方，同比下跌6%，成交均价22550元/㎡，同比上涨7%。根据城市周期发展，2024年有望延续量跌价涨，但是房价涨幅预期不超过5%，成交规模预期在400万方左右持稳。
值得关注的是，聚焦地市，我们不难看出近年来，合肥供地“提质缩量”，2023年九区涉宅用地成交规模收缩明显，各板块容量均有不同程度下降，但土地质素有所提升，成交地块多集中于核心区域或热门板块，外围板块热度低迷。2024年前4月，合肥供地策略主打“小而精”，低容积地块再现，滨湖成成交绝对主力。基于此，预期后市，这些核心区改善盘仍存结构性机会，在区位条件、配套不分伯仲的情况下，更加考验开发商的产品力。
因当前整体二手房挂牌量增价跌，对于购房者吸引力较强，尤其是刚需因购买降级等因素，对于低总价、小面积、优质学区次新房青睐度相对较高，因而二手房成交占比或将持续增长，有望逼近总需求容量80%。
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