中国企业资本联盟主席、独立经济学家杜猛认为，“鬼城”主要是由政府主导下的城市化所催生，而非城市自身发展到一定程度所形成的外扩。这种由政府主导的城市化，不仅会造成城市病，而且会使地方政府更加依赖土地财政，造成投资冲动更高一浪；此外，城市的产业聚集主要依靠人为，违背市场规律，不具备可持续性；单一的房地产发展模式，导致投资浪费、人口大量迁出，留下“鬼城”，底特律版的噩梦便可能在中国上演。
某知名房产开发商认为，目前一些地方政府或将面临为城市化埋单的巨大压力。例如北京，假设每年进京人口70万，为此市政府用于与城市化相关的支出将额外增加770亿元，相当于每年出售土地收入的两倍或税收增加25%，这已完全超出当地政府的承受能力。
除此之外，就业也是城市发展极为关键的因素。
铁岭拥有约34万人口，2005年启动了修建新城的计划。这也是辽宁省领导层振兴当地老工业经济战略的一部分。
该计划原是要通过修建高速公路和铁路，将铁岭和临近的六个城市与辽宁省会沈阳相连，从而刺激周边经济增长。沈阳位于铁岭以南，驱车大约90分钟。
当时的想法是，企业会因地价便宜和劳动成本低廉而被吸引到那些卫星城，同时还能毗邻东北最大城市沈阳。原先曾预计铁岭新城到2010年有常住人口6万人，之后再增加两倍。
2009年，湿地恢复工程竣工，同时新城的基建、水渠、政府大楼和一些公寓楼也相继建成。铁岭新城因为提供了成熟完善的现代化生活空间还得到了联合国人居署的认可与表扬。但可惜的是，随后其引进企业创造就业的计划未能落实，没有工作机会，人们也就没有迁居至此的动力。如今的情况可想而知。
三四线城市“鬼城”率高
中国城镇化的脚步从未停止，并正在加快。
近期，国家发改委城市和小城镇改革发展中心课题组对12个省区的调查显示，12个省会城市，平均一个城市要建4.6个新城新区；144个地级城市，平均每个规划建设约1.5个新城新区。
这意味着，会有更多地方变为“城市”，更多三、四线城市的新区会有成为“鬼城”的风险。
据克而瑞信息集团研究中心发布的《2013年中国城市房地产发展风险排行榜》显示，房地产风险排名名列前茅的是一批国内三线城市，其中陇南、武威、酒泉依次名列全国房地产投资风险的前三位。而风险最高的前50名中，除了拉萨是二线城市外，其余皆是三线城市。
榜单显现出一线、二线、三线城市风险得分均值依次递增的趋势，这就意味着三线城市比一二线城市风险更大。
报告分析称，近年来三四线城市的房地产发展速度已经脱离基本面，过去几年过于激进的土地出让速度，积累成目前的库存高压，使得竞争惨烈。
“由于三线城市经济总量相对有限，中心区域的土地供应也较为充裕，使得三线城市供应过量的市场现象雪上加霜。”
“西北地区形成风险集中圈，一类是由于过度炒作、泡沫化明显，如鄂尔多斯等；另一类是陇南庆阳、固原等最为贫穷、干旱缺水地区。西南地区山地地形制约了人口和经济集聚，房地产发展亦较为落后，秦巴山区广元、巴中、云贵山地临沧、昭通等均位于风险前20强。”
克而瑞信息集团研究中心副总经理林波表示：“有些城市可以慢慢消化，但是对另外一些城市房地产来说就可能会成为一个遗留问题，最终这些开发商可能会通过退地等方式退出当地的房地产市场。”
有数据称，中国287个城市的人口数据显示，大约2/3的城市(多半是规模较小的中心城市)常住人口少于户籍人口，这表明人们长期在外地居住。
吴俊毅认为，三、四线城市的城镇化会比一、二线城市周边区域的城镇化更为耗时。值得注意的是，三、四线城市的人口均处于外流阶段，原本的人口尚且不足，新城的人口又将如何填补。
城镇化需要更健康的城
“要解决当下的’鬼城’现状，或者避免’鬼城’的出现，地方政府是关键，需要因地制宜，找到一条适合自身发展的路，而不是扎堆盖房子。”吴俊毅称。
中科院工业布局与区域经济研究室主任陈耀表示，任何城市推进城镇化都要有产业支撑。如果只是去搞城市建设，建了很多楼，但产业没有培育起来，缺乏就业岗位，人口就很难聚集起来。大中城市经济结构要多元化，围绕支柱产业，实现适度多元发展，不能依赖单一行业。
在解决“鬼城”问题上，鄂尔多斯是一个较为典型的例子。该地正在调整城市整体经济结构，希望摆脱对煤炭产业的整体依赖，并极力发展非煤产业，从而带动整个城市经济结构的完善，以此拉动城市就业与人口内迁。不过在短期内，我们还无法看到调整的效果。
鄂尔多斯是典型的资源主导型经济结构的城市，其新的经济增长点--非煤经济需要一个较长的培育周期，而其煤炭业发展却正处于一个快速增长期，新旧两个经济增长点的发展速度不一，两者差距会逐渐拉大并造成不平衡，故而其经济发展受制于煤炭开发的状况在相当长一段时期内都是无法改变的。
但为了发展非煤经济，内蒙古自治区、鄂尔多斯市两级政府也使出了浑身解数，出台了诸多政策，如以资源换项目。按照鄂尔多斯政府的计划，到2017年实现非煤产业占工业增加值的比重达到50%以上。为此，该市大力招商引资，正在培养产值超千亿元的产业集群、工业园区和大型企业。
中国人民大学城市规划与管理系主任叶裕民指出，城市需要多元化发展，一是产业结构的多元化，二是企业结构的多元化。一定要培育大量结构多样、经营灵活的小微企业，增加城市抗危机的弹性。
另有业内人士表示，要注意适时培育替代产业。特别是老工业基地、资源枯竭型城市，这些地方的产业发展到一定时候要不断培育新型产业，而不能只是在原有产业上做文章。
除了厘清产业特色与发展多元化产业，在建设新城之时，还需要满足“人”的各种需求。城市化的根本动力是工业化，城乡人口随着工业化进程发展进行有序变化；城市化的核心，不应该仅仅是土地的城市化，而应该是人的城市化，只有能够持续增加就业和收入才能让人真正融入城市，只有市民真正具备了城市的思维方式和生活方式，城市化才能可持续发展。“人为造城”在本质上是不尊重城市化规律的急功近利，所以效果也就往往难如人意。
联合国开发计划署近日发布《2013中国人类发展报告》预测，到2030年中国城镇化水平将达到70%，城镇人口总数将超过10亿人；城市对国内生产总值的贡献将达75%。
因此也有一些房地产专家对“鬼城”的现状并不担忧，他们认为，时间能够证明一切。城镇化是一个阶段性进程，所谓的“鬼城”只是这一进程中的暂时现象，因为一座新城的形成需要一个周期。
投资“鬼城”梦破
文／李启超
大亚湾为人们所熟知，多半是沾了核电站的光，然而现在谈起大亚湾，不得不提的恐怕便是惠州“鬼城”了。
惠州近几年新开的楼盘很多啊，看你要买哪个区域的了。“
“我每个月都会去大亚湾，房价不过4000，在下高速的路口，很多人在派传单。你若想去看房，有人从深圳接你。不要说买，免费让我住，我也不去。大半夜的吓死人。”
“从大亚湾乘商务车要花90分钟才能到深圳，如果堵车或者乘公交车，根本就来不及去深圳上班。”
这里是广东省惠州市大亚湾沿海新城，位于惠州东南部，短短几年间一座占地20多平方公里的新城就已经颇具规模了。距离深圳70多公里的大亚湾，曾几何时因被资源紧张的深圳看作是后花园而受置业者青睐。但眼前的景象却不能不让人忧心忡忡-白天，中心街区的大道上唯一能见到的无外乎偶然经过的几辆挂着粤b牌照（深圳牌照）的车辆带起的尘烟和道路两旁一片片不再崭新的住宅楼；入夜，海风挟着安静的夜色，在一幢幢黑漆漆的住宅楼间游荡，整个城市被一种说不出的孤寂和冷清笼罩着。
大亚湾“鬼城”仅仅是惠州“空城”现象的一瞥，惠州市惠城区江北片区，部分楼盘空置率达五成；水口片区，个别楼盘入住率不足一成；惠阳区，入住三成就是高人气。金山湖片区的金山湖国墅园内，其别墅于2008年交楼，一期共34席，6套独栋，10套联排，18套空中叠墅，但至今住户依然寥寥无几。
“当前很多三四线城市的房地产市场是非常可怕的，供大于求好几倍，一些山区的楼建得非常高，就像一根根筷子插在那里，令人心惊胆战。”这是此前由碧桂园集团举办的“探索新型城镇化”主题沙龙活动上，广东省房地产协会秘书长王韶对于当前三四线城市出现的“鬼城”“空城”现象所表现出的忧虑。
中原地产研究咨询部总监宋会雍告诉记者，“空城现象俨然成为当前中国城镇化发展过程中普遍存在的问题，‘鬼城’主要有两类，一类是完全没有人会对这里产生兴趣而被迫中断开发；另一类则是这里的楼盘大多数情况下都有业主，但因业主并未在此居住造成空置，所以要根本解决‘鬼城’现象就要从它形成的源头开始着手。”
大亚湾缘何沦为“鬼城”
大亚湾从1993年经国务院批准在这里成立国家级经济技术开发区开始，应该已经算是底气很足了，先是闻名中外的中海壳牌石化项目、和记黄埔、比亚迪等大公司落户此处，紧跟着惠州LNG电厂项目成为了已经被国家批准及建设的广东LNG一体化项目的重要组成部分。据悉，该项目一期工程建设3台390MW燃气-蒸汽联合循环机组，为配合大亚湾经济技术开发区的发展，正同时规划建设4台175MW燃气-蒸汽联合循环热电联产机组。电厂由中海石油天然气及发电有限公司、广东省粤电集团有限公司、广东电力发展股份有限公司三家投资兴建，投资额超过100亿元人民币。
更有传言，因为惠州在建的大型LNG基建设备，中石化等企业在当地的投资举措，未来几年内会有大批相关产业的专业人才落户此处，到时候肯定是人满为患，所以更要先下手为强。除此之外，就是开发商们宣传单中的描述：大亚湾三面环山，一面靠海，有大片红树林，海景风光优美……由此可见，理论上大亚湾新城并不应该变成如今这样的“鬼城”。
宋会雍表示：“大亚湾新城之所以空置，一方面是由于政府缺乏对购房者的监管力度，很多人是出于投资目的去购房，据我们研究发现，国内二三线城市近些年开盘的房产中有近90%被投资客收入囊中，自住性购房者少得可怜，大亚湾周边更是不乏深圳投资客的身影；其次，大亚湾类的新城虽然有政府迁入的大批企业，但其内部岗位多为专业性较强的工作，无法为当地居民解决就业或拉动农民工的涌入；第三，外来人口很难获得满足感而拒绝迁入，居民在新城中获得的无论是物质回报还是精神享受都无法和一线城市相媲美，这也导致很多名校一旦迁入新城，最后得不到教师追随无奈沦为下九流院校。”
然而，摇摇欲坠的新城并未让开发商和购房者产生恐慌，相反，大多数“鬼城”良好的销售额一次又一次的刺激着开发商的神经，也从某一角度误导了房企认为国内房市一片大好，进而迅速的回笼资金投入到下一个楼盘中去，周而复始的又有一大批新的投资客涌入到击鼓传花的大潮中。宋会雍认为：“新城的发展实质性是件好事，但有些地区的城市规划显得略微急躁，并没有循序渐进的从中心城区外围开始慢慢拓展城市规模，反而是跨越中心城区很远建设新城，而新城的开发往往又为政府带来大笔的财政进项，故而政府也在乐此不疲的搞着新城规划。此时，所有人的目光或多或少都被各自所认为即将入袋的利益遮蔽了视线。”
市场的事情由市场决定
中国每年往返于一线城市和内陆之间的农民工多达3亿，这些人在某种角度上来看都是中国城镇化发展的中坚力量。有人算过这样一笔账，3亿多人可以转换成1亿多家庭，每个家庭平均需要住房120平米，整体需求量即高达120亿平方米，远远高于国内每年平均住房建造体量的十几亿平米的增速。所以宋会雍分析，国内的新城规划只有与这部分人的切身利益挂钩才会从根本上消除“鬼城”的存在。而当前已经存在的则无需过多理会，市场的事情就由市场
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